不動産を売却したあとに、地盤改良が必要だったとトラブルがおきています。
基本は、買い主がおこなうのですが、最近は売り主側で地盤調査がされた状態で売り出している物件が増えています。
誰が地盤改良の費用を負担するのか、また、地盤改良時の注意点をご紹介します。
不動産売却時の地盤改良の費用負担者は誰になるのか
通常は、売買契約後に不動産の買い主が地盤調査をおこないます。
地盤作りが必要か不必要かがわかるため、基本は買い主負担になるのですが、地盤作りが必要だということを事前に聞いていたかが重要です。
建てる家の構造によって、地盤調査の範囲や、地盤改良の値段が変わってきます。
買い主からすれば、何十万～何百万もかかるケースや最悪の場合は家が建てられないこともありえます。
2010年の名古屋地裁の判例では、売り主はパンフレットに「造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります」と記して土地を売りました。
ですが、買い主への説明があいまいだということから、地盤調査・改良の費用は売り主が負担する判決が確定されました。
多くの土地を持っている売り主の方を、驚かさせた判決です。
家を建てるために、地盤作りをする必要がある土地は、売買契約上では隠れた瑕疵がある土地です。
売り主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、地盤作り工事に要した費用を請求することができます。
買い主ばかりが、軟弱な地盤のリスクを負う必要があるのか、おかしいという声が不動産業界に風潮がでています。
売り主側で地盤調査がされた状態で売りに出す物件が増えていること、売買契約書に「土地の地盤改良が必要になった場合は、売り主が費用負担する」と織り込まれたものが増えています。
また、アパートの場合は「アパート建築会社が負担する」と織り込まれたもので、のちのトラブル回避が可能な状態です。
地盤調査の費用は、売り主・買い主で売買金額の調整（代金の増減）などで柔軟に対応することをオススメします。
不動産売却時の地盤改良の注意点
中層のアパートや高層ビルでは、地中深い範囲を調査するため、ボーリング試験がおこなわれます。
また、ネットで地域の地盤の力を調べることが可能です。
注意点として、地盤調査や地盤改良工事、補強工事などは買い主がするものですが、工事の着手後に見つかった土地の瑕疵は売り主の負担になります。
また、地中で建物の一部が見つかった場合、撤去や処分費用も売り主負担になることが多くなっています。
まとめ
地盤調査の費用は、売り主・買い主で、売買金額の調整（代金の増減）などで柔軟に対応をしましょう。
売り主は売却時の売買契約書に、地盤改良の費用負担は買い主がするなど明記することをオススメします。
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