2020年4月、民法改正により「瑕疵担保責任」に置き換わる新しい規定が盛り込まれました。
不動産売却にも関係する「契約不適合責任」です。
これにより売主の責任は重くなったと考えられています。
今回は、不動産売却をする売主がおさえておきたい「契約不適合責任」のお話です。
不動産売却の「契約不適合責任」とは？買主の5つの権利
改正で廃止された「瑕疵担保責任」は、要点が「隠れた瑕疵」でした。
不動産売却で、契約時に説明がされていない隠れたキズや不具合があったときに、買い手側は契約解除や損害賠償請求ができるというものです。
改正後の「契約不適合責任」とは、要点が「契約書への記載の有無」に変わったことが大きなポイントです。
つまり、契約書に書かれていないキズや不具合は、隠れた瑕疵もふくめて範疇とされる可能性があるということです。
さらに、買い手に認められる権利も5つに拡大されています。
1つは、契約書の記載と異なる品質や内容の場合、代替品や修繕を求められる「追完請求」。
2つめは、売り手が追完請求の修繕などを実行しない、あるいはできないときに求められる「代金減額請求」。
3つめは、買い手が期間を決めて催促し、契約解除も可能な「催告解除」。
さらに、契約の目的を達しないときに解除可能な「無催告解除」。
最後に「損害賠償請求」の権利ですが、契約不適合責任では、売り手側に責められる理由や過失があったときのみに認められます。
また、「契約不適合責任」は任意規定です。
任意規定とは、売主と買主が合意することで、新たに「特約」を有効にできるというものです。
そのため、一部のケースを除き、合意した特約を契約書に記載し免責にした契約も可能です。
不動産売却の「契約不適合責任」で売主が気をつけたい注意点
不動産売却での注意点を見ていきましょう。
ひとつは、契約不適合責任の通知期間を設けることです。
中古の不動産売却では、慣習的に、特約での通知期間が3カ月程度とされることが多いようです。
また、売主が個人なら、代金減額請求権と損害賠償請求権を与えず、追完請求のみとする特約が一般的です。
注意点について、契約書の記載を確認しましょう。
また、インスペクションを活用して、物理的瑕疵を把握しておくことも、契約不適合責任に関するトラブルに有用でしょう。
インスペクションとは、柱などの構造上主要な部分や、雨水の侵入を防ぐ部分を専門家が診断する調査です。
まとめ
法改正により創設された「契約不適合責任」について解説しました。
不動産売却の際は、契約不適合責任の知識にも富んだ不動産会社を選択するのがおすすめです。
法規にもくわしい会社なら、売却後も安心できそうですね。
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