離婚するときには、いろいろなことをスムーズに決めたいですよね。
そのなかでも、ご夫婦で住んでいた家などの不動産売却に関して、トラブルとならないようにするにはどうしたらいいのか迷う方は多いと思います。
ここでは、離婚するときの不動産売却に関する財産分与や注意点などについて、ご紹介します。
離婚の際の不動産売却に関する財産分与
財産分与となる対象不動産
「財産分与」とは、離婚の際に、結婚をしてから協力して形成した2人の共有財産を分ける制度です。
共有の財産で購入した不動産は、基本的に財産分与の対象となります。
売却する場合
不動産売却後の現金を分割します。
この方法が、もっともトラブルが少ないといわれています。
注意する点としては、不動産を売却して財産分与をする場合、売却益にかかる譲渡所得税です。
たとえば、夫名義であった不動産を売却して売却益がでた場合、譲渡所得税の請求は夫のみにくるため、のちのちトラブルにならないよう、それも配慮して分割しましょう。
ほかに、注意する点としては、不動産を売却できるのは、基本的に名義人のみとなるため、夫のみの名義であった不動産売却は、夫が売却を拒否したら、妻は売却することができません。
また、夫婦での共有名義の場合では、どちらかが拒否した場合、不動産を売却できないため注意しましょう。
夫婦どちらかが住み続ける場合
住宅ローンがない場合は、基本的に不動産の時価を査定して、その金額の半分を住み続けない夫か妻に支払います。
住宅ローンがある場合は、不動産の価値から住宅ローン残高を差し引いた残りの金額は、財産分与の対象となります。
●ローンの名義人が住み続ける場合：ローンの名義人が、そのまま住宅ローンを返済し続けます。
●ローンの名義人ではない夫か妻が住み続ける場合：名義人変更が可能であれば、名義人変更ができますが、収入により名義人変更ができないことがあります。
また、名義人を変更せず、住み続けていて、名義人がローンの返済を滞納した場合、トラブルとなる可能性もあるため注意しましょう。
離婚の際の不動産売却に関する注意点
ローンがなく、どちらかが住み続ける場合の注意点
住み続ける夫か妻が不動産の時価の半分を支払うことができない場合、注意が必要です。
支払いを少なくしたり、住み続ける夫か妻は賃貸として住み続けるなどという解決策を考えましょう。
ローンがある場合の注意点
上述したように、ローンの名義人でない夫か妻が住み続ける場合には注意が必要です。
売却する場合でも、売却価格がローン残高を下回り、貯蓄などで完済することができないと、一般的な売却はできません。
金融機関などの債権者の同意を得るなどの要件を満たすことができれば、任意売却することは可能です。
売却した後に、ローン残高との差額分は借金として返すということはできないため、注意しましょう。
不動産を売却するタイミングの注意点
不動産売却時には、夫婦のやり取りがいろいろと必要なため、離婚前のほうが離婚後よりスムーズです。
ただし、通常の不動産仲介の場合、一般的にスムーズに売却ができても3か月から半年ほど、売却完了までに時間がかかるため注意しましょう。
また、財産分与は、離婚後におこないましょう。
離婚前だと贈与となるため、贈与税の課税対象となってしまいます。
たとえば、夫名義の場合、売却代金を受け取った妻は贈与税を支払う必要がでてきます。
ただし、夫婦で不動産を半分ずつの所有権割合で共有所有している場合は関係ありません。
まとめ
離婚をする際に、ご夫婦で住んでいた家などの不動産をどうするかはトラブルになりやすいといわれています。
できるだけ、トラブルが起こらないよう注意点を把握して、不動産売却に関する手続きをスムーズにすませるようにしましょう。
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