購入物件を探していると、市街化調整区域にある低価格な物件を目にすることがあるかもしれませんが、その物件は注意が必要です。
市街化調整区域で建て替えや増築をする場合は、厳しい建築許可を受ける必要があるからです。
それでも売りに出されているということは、既存宅地制度が関係しているからかもしれません。
今回はこの既存宅地制度がどのような制度なのか、既存宅地かどうか見極める方法を解説します。
市街化調整区域の既存宅地制度の概要とその意味とは？
既存宅地制度は、2001年で廃止された制度です。
そのうえで、市街化調整区域の既存宅地制度とはどういう意味なのか説明します。
既存宅地制度は、市街化調整区域であっても以下の条件さえ満たせば、厳しい建築許可を受けずに建物の新築・改築・用途変更が認められる制度です。
●市街化区域ととなり合わせた地域にある土地
●おおよそ50戸以上の建物が立ちならんでいる地域内の土地
●都市計画の変更により、新たに市街化調整区域に分けられたがそれ以前は宅地であったと都道府県知事の確認を受けた土地
これらのすべての条件を満たした場合のみ、既存宅地制度により自由に建築することが許されていました。
しかし、この制度が廃止されたことで困る住民がいるのは事実です。
そのため、制度は廃止されましたが各都道府県で独自の救済措置が設けられ、許可が下りれば建築可能となっています。
購入検討する際は、その物件の所在地ではどのような、救済措置があるかよく調べる必要があるでしょう。
どうやって既存宅地制度の土地かを確認するの？
既存宅制度の土地だったことを確認するには、市街化調整区域と市街化区域の線引きをする以前に宅地であったことの証明が必要です。
以下で具体的な確認方法の一部をご紹介します。
土地登記簿の登記事項証明書
登記の地目が宅地であること、宅地となっているのが線引き以前の日付であれば証明されます。
ただし、別の土地が合筆されている場合は、その土地も線引き前から宅地であったことの確認が必要です。
また、現在、農地・山林・池沼として利用されている、線引き後に登記が宅地以外に変更されている場合は、証明になりません。
固定資産土地評価証明書
土地登記簿の登記事項証明書で確認ができない場合は、線引き前から現在まで宅地として課税されていることで証明できます。
航空写真
線引き前に撮影された航空写真で建物の存在が確認されると証明されます。
その土地の所在地により、線引きがされた年や確認方法が異なるため、物件所在地の担当部署へ確認してください。
まとめ
市街化調整区域にある物件の購入を希望する場合は、その土地が既存宅地だったか確認することが大切です。
また既存宅地制度の意味を正しく理解し、制度廃止後の各都道府県による救済措置がどのような制度なのか調べておきましょう。
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